不動産投資
不動産投資物件選択〜40代から始める投資方法のノウハウ
不動産投資がここ数年、にわかに注目されています。
特に40代の方々にとっては、昨今の低金利およびペイオフ全面解禁による資金の運用先の１つとして、また、少子高齢化による将来の年金不安や上場REIT（不動産投資信託）の登場によるものが大きいです。
不動産投資物件を探すに当たって
不動産投資物件は限られた高所得の人達が行う資産運用である、というものでは決してありません。不動産投資物件はサラリーマン、年金生活者にも投資可能です。
投資に最適な不動産投資物件とは、確実に収益を生み続ける価値ある物件と同義です。また、不動産投資の成功とは、確実な不動産投資物件を見つけることと同義です。
不動産投資物件として購入出来る対象物件は後述の通りに様々です。一般には、賃貸収入が見込めて、将来の価値が確保されているであろう中古アパートやマンションを購入するケースが多いです。ただ別に中古アパートやマンションだけに絞り込む必要はありません。
最初から中古アパートやマンションだけに限定すると、対象物件の幅が狭くなり、本当に利益を生み出す不動産投資物件を見つけけられない可能性が大きいです。
不動産投資物件で個人で投資できる対象とは、新築マンション/中古マンションなどの区分所有、アパート/マンションの一棟売り、小規模テナントビルやテナントなどであり、当然個人ごとに購入できる金額も異なって来ます。
ただし個人に入手可能な物件でも、それは良い物件とは限りません。当然のことながら、あまりにもお手ごろな値段の物件は、平均以下の収益しか得られないようです。
不動産投資物件を購入するときは、それぞれの物件の短所や長所をよく分析した上で判断することが必要です。不動産投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、物件の対象を出来るだけ広げましょう。安易な不動産投資物件購入は厳禁です。
不動産投資をノーリスクで行うに当たって
不動産投資物件の購入に当たっては、その物件に十分な投資効果があるかどうかを事前に分析する必要があります。事前に分析する方法としてはいくつかあると思いますが、私は下記の方法が最小限必要と考えます。
不動産投資物件を購入する際の分析手法としては、下記の3点が挙げられます。
・頭金を最小限とし、ローン返済で購入したとしても、月々の返済が家賃収入でカバーできる。
・かつ、諸費用を支払っても、貯蓄に回せる程度の現金を確保できる。
・購入すると確実に家賃収入が見込め、かつ値上がりも期待できる不動産である。
以上の条件に当てはまる不動産投資物件を見つけ出すことが成功への第一歩です。
少ない自己資金（頭金）で購入しても、家賃収入が継続的に入ってくることで返済金利をカバーでき、少なくとも１０年以内には投資リスクが最小になり、更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきです。
ただし、不動産投資物件は文字通り投資であるため、リスクが付き物です。しっかりとしたポイントとビジョンを持って不動産投資物件を探すことでリスクを回避する必要があります。
投資法を継続して行うことによって利益と貯蓄を確保し、さらに不動産投資物件を増やしていきます。そしてこの不動産投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかなうことが出来れば大成功です。
実際に不動産投資物件からの収入だけで生活している人も大勢います。
不動産物件のリスク把握に当たって
不動産投資物件はあくまでも投資です。ご存知の通り、投資にはリスクは付きものであり、投資効果が時にはマイナスとなる危険性は否めません。しかし不動産投資物件を購入することで起こりうるリスクをしっかりと理解しておくことで、リスクを限りなく0に近づけることは可能です。ここでは、不動産投資物件に対するリスクを理解しておきましょう。
最もわかりやすい例として、不動産投資物件を購入して大家になった場合を想定してください。収入源としての家賃は、すべて自分のものになるわけではありません。必要経費として、まず固定資産税が上げられます。管理人を雇えば管理費及び光熱費が発生します。無人警備にするとしても、設備費と管理会社への委託費が必要です。また、投資した不動産物件が空室となり、家賃収入減の期間も生じます。不動産物件は常に満室を維持できるものではないため、単純に満室時に得られる家賃収入を軸にしたトートフォリオを組んではいけません。
不動産投資物件のリスクを回避するためには、手持ちの物件の管理費等の経費、空室発生状況による収入減少などを考えた上で、残高としてどれだけ確保できるかを考えることが肝要です。表面的に手に入る家賃ではなく、手取りでいくら確保可能かを基準にする必要があります。
収入と支出のバランスをシミュレーションし、実際にどれだけの残高を得るか、すなわち投資効果を考えながら不動産投資物件を選ぶ必要があります。
ところで、不動産投資物件の中でリスクを回避できるものは簡単に見つけ出せるのでしょうか？もしかしたら、目の届く範囲ではそんな物件はないのかもしれません。断言できることは、簡単に発見できるものでは無いということです。素人考えや付け焼刃の知識で不動産投資物件を購入してしまい、結局再度負債をかかえたまま売却しなくてはならなくなった例などは星の数ほど存在します。
何度も申し上げますが、不動産投資物件購入は投資だということは忘れてはいけません。購入を考えた不動産投資物件に対しては、事前に十分な分析が必要です。